이태희<드림부동산 대표>

“누구나 건물주는 될 수 있습니다. 하지만 누구나 최고의 수익을 낼 수는 없습니다.“ 
부동산의 수익은 크게 보유 단계에서 발생하는 운용수익과 처분 단계에서 발생하는 처분수익입니다. 그러나 보유 단계인 건물에서 발생하는 임대료가 적정한지 여부를 판단하는 것은 쉬운 일이 아닙니다.
대부분 건물주들이 임대료를 책정할 때 객관적인 기준 없이 주먹구구식으로 운영하다 보니 공실이 발생하거나 수익성이 떨어질 수 있습니다. 따라서 내가 소유한 건물의 임대료가 시장 경쟁력을 유지하고 있는지 점검하고, 공실을 최소화하기 위해 적정 임대료를 산출하는 방법을 숙지하는 것이 중요합니다. 
첫째, 시장 조사를 통한 적정 임대료를 산출해야 합니다.
건물이 위치한 지역의 상권 분석을 통해 비슷한 조건의 건물들이 어떤 업종을 유치하고 있는지, 어느 정도의 임대료를 받고 있는지 파악해야 합니다.
예를 들어 유사한 조건의 건물 선택해 준공연도, 건축면적, 위치, 층수, 건축물대장상 용도가 비슷한 건물들의 평당 임대료와 전용 면적(임대 면적)을 비교하는 것이 방법입니다. 
둘째, 예상되는 시장 흐름을 가정하여 시나리오별로 기준을 설정하는 것입니다.
앞으로의 시장 상황이 악화되거나, 경기 침체가 지속될 때를 가정하여 상대적으로 낮은 임대료를 설정하거나, 건물의 상태 개선 및 상권의 발전을 고려해 임대료를 다소 높게 설정하는 등 현재의 시장 상황과 건물 상태를 기준으로 적정 임대료를 산정 해야 합니다. 
셋째, 작은 변화로 임대료 상승을 만들 수 있습니다. 
건물의 임대료는 위치도 중요하지만, 건물의 컨디션과 첫인상에 큰 영향을 받습니다. 건물이 오래되었거나 관리 상태가 좋지 않다면, 임차인을 유치하기 어렵고 적정 임대료를 받는 데 한계가 있을 수 있습니다.
신축 또는 리모델링만이 건물 가치를 높이는 방법이라고 생각하지만, 많은 비용과 시간을 투자해야 하는 만큼 꼭 그런 건 아닙니다. 
사람도 좋은 첫인상을 주려고 성형을 하지만, 화장을 잘해도 그에 준하는 효과를 낼 수 있듯이 소규모 개선을 통해 효율적으로 건물의 가치를 높이는 방법을 고민해보는 것이 좋습니다. 
넷째, 유지보수를 통해 지속적이고 안정적인 임대료 수익을 확보할 수 있습니다.
건물은 사용 연수가 정해져 있으므로 끊임없이 관리하고 개선해야 안정적이고 높은 임대료를 받는 것이 가능해집니다. 특히, 공용 공간(주자창,계단,재활용)의 청결 유지와 시설 관리는 임차인의 만족도를 높여 장기 임대 계약을 유도할 수 있습니다.
누구나 건물주를 꿈꾸고 그 꿈을 이루기 위해 열심히 살지만, 건물주가 되고 나면 모든 것이 저절로 이루어지는 것은 아닙니다. 어쩌면 어렵게 대출받아 건물주의 꿈을 이루었다면, 임차인 보다 열심히 살아야 할 때는 바로 지금 이 순간일 겁니다.  
무엇보다 어렵게 이룬 건물주의 꿈을 잘 유지하기 위해서는 시장 조사, 건물 상태 개선, 유지 보수를 통해 꾸준히 관리하는 것이 내 건물의 적정 임대료를 산출하고 공실을 줄이기 위해서 중요합니다. 
”건물주를 향한 여러분의 꿈을 응원합니다.”

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